Блог

Aug 24, 2023

Проект Саут-Хилл разозлил Совет по планированию неодобренными изменениями в здании

ИТАКА, штат Нью-Йорк — Совет по планированию города Итака обычно не использует свои возможности по обеспечению соблюдения требований, но в план застройки Саут-Хилла вносятся изменения в план участка во время строительства и без

ИТАКА, штат Нью-Йорк — Совет по планированию города Итака обычно не использует свои возможности по обеспечению соблюдения требований, но изменения в плане участка, внесенные в план застройки Саут-Хилла во время строительства и без одобрения города, могут поставить под угрозу ближайшее будущее этого плана.

Проект студенческого жилья под названием The Outlook Apartments, возглавляемый компаниями Visum Development и Modern Living Rentals, расположен на склоне холма по адресу 815 South Aurora Street, с видом на запланированный район SouthWorks с тремя зданиями, вмещающими 66 квартир и 153 спальных места. Строительство недавно завершилось, но презентация команды проекта перед Советом по планированию во вторник показала, что они внесли физические изменения в проект без одобрения города, продолжили строительство и теперь добиваются ретроактивного одобрения - к большому огорчению совета.

Как было представлено во вторник командой проекта, четыре аспекта сайта, которые не соответствуют тому, что было предложено и одобрено:

Изменения плана объекта были разрешены в мае 2022 года после того, как проект был первоначально одобрен в ноябре 2020 года, но ни один из четырех вопросов не был рассмотрен в предложении по изменению плана объекта на тот момент.

Чтобы исправить эти четыре проблемы, Якоб фон Мехов из Whitham Planning and Design, которому не повезло, что его втянули в спорный проект, над которым его фирма никогда раньше не работала, представил совету директоров четыре предложенных решения. Они должны были сохранить гравийный участок южной стороны в том виде, в котором он был построен; установка второго прохода, соответствующего требованиям ADA; установка буферов для грядок, чтобы уменьшить покрытие газоном на участке, и установка цветочных горшков возле подпорной стены на северном конце, чтобы скрыть стену от глаз.

Согласно представлению Whitham Planning совету: «Эти предлагаемые изменения предназначены для устранения несоответствий и отклонений, которые существуют в настоящее время между утвержденным планом объекта и работами, которые были завершены на данный момент на объекте. Наша команда осознает обеспокоенность города и понимает, что необходимо предпринять шаги для решения этой проблемы».

Презентация в основном состояла из обменов мнениями между членами правления и фон Меховым, но изменения и общий подход не вызвали отклика у правления.

Различные члены правления выразили свой гнев, а затем в конечном итоге решили, что парковка должна быть заасфальтирована вместо нынешнего гравия, и что план проекта по добавлению второй дорожки в основном приемлем. Председатель правления Роберт Льюис сказал команде проекта вернуться с новой идеей по уменьшению покрытия газоном, и правление отклонило план использования цветочных горшков для скрытия стены.

Но одна проблема, не упомянутая в планах исправления ситуации, нависала над остальными. В ходе обсуждения члены Совета по планированию отметили, что во время посещения объекта они заметили еще одно материальное изменение: от кирпичной облицовки к индивидуальной облицовке Dry-Vit, которая выглядела как оригинальный кирпич. Это был особенно жаркий вопрос во время заключительного обсуждения проекта советом директоров в апреле 2021 года, и остатки этих дебатов проявились до вторника.

Поскольку проект не соответствует тому, что было предложено и одобрено, город может сыграть жестко, заставив отменить изменения и построить проект в соответствии с первоначально утвержденным. Срок действия временного свидетельства о вводе в эксплуатацию проекта истекает, а это означает, что город также может отказаться выдавать продленный сертификат, если проект по-прежнему не соответствует требованиям.

Специалист по экологическому и ландшафтному планированию города Итака Никки Серра сказала, что внесенные изменения были «неискренними». Некоторые члены Совета по планированию высказались более резко.

«Идея о том, что вы сможете что-то установить, не возвращаясь в Совет по планированию, отвратительна. Я не знаю, как вы думали, что вам это сойдет с рук», — сказала Элизабет Годден. «Этот проект уже однажды возвращался к нам для изменений […] и теперь наши руки принуждают к чему-то, о чем не договорились».

«Этот проект кричит об «инжиниринге стоимости», — добавил Дэниел Корреа.

Члены правления были особенно возмущены проблемой Dry-Vit, которую они наблюдали во время посещения объекта. Члены выразили готовность отозвать свидетельство о заселении только за это нарушение, признав, что такое действие вынудит всех жителей жилого комплекса в то время переселяться в отели, но совет был решительным: кирпич был предложен и одобрен, и эта часть первоначальное предложение должно быть выполнено.